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广州小贷行业商铺抵押贷款违约率暴增

2014-10-31 11:38:24 来源:好贷网-Damon 我有话说(0人参与)

责任编辑:黄小春

  商业地产估价泡沫的隐忧渐渐蔓延至金融行业。记者调查发现,作为企业和银行融资过渡的桥梁,广州小贷行业近期出现商铺类抵押贷款违约率暴增情况。借款人宁愿不还钱,将商铺这一抵押物“甩”给小贷公司,小贷公司放贷放成了“铺主”。为此,已经有小贷公司暂停接受商铺作为抵押物。

  民间借贷大部分已不接受商铺抵押贷款

  近日,广州某小贷公司的负责人陈先生(化名)向记者诉苦称,其一单以商铺为抵押物的贷款不幸“踩雷”,贷款人由于目前无法偿还本息,不得不处置其抵押物。

  据了解,贷款人购入白云区三元里某住宅区的临街商铺后,本欲在五一黄金周出手该商铺以回笼资金。该商铺去年成交价为6万元/平方米,但今年五一长假价格降至5万元/平方米仍无人问津。

  急需资金的业主转而以商铺作为抵押向银行借款。虽然银行当时给出的评估价仍为6万元/平方米,但却以各种理由拒绝借钱,所以其不得不转而求助于小贷公司。

  “该商铺楼上的住宅都卖到2万~2.8万元/平方米,因此我们公司按3万元/平方米的抵押价格为其提供了贷款。但从今年7月起,贷款人就开始欠息。无奈之下我们只好启动抵押物处置。”陈先生说。

  进入处置阶段后,陈先生发现,在目前的市场环境下,商铺处置远比一般住宅类抵押物更为艰难。“降到3.5万元/平方米还是没人要,现在我们准备降到成本价3万元/平方米出售,要是再卖不出,就要亏钱了。”

  除了上述案例外,广州另一家小贷公司人士也表示,今年已遇上4单商铺抵押违约的贷款。“下半年尤其严重。这种情况在去年还没见过。”

  有业内人士指出,由于商铺、写字楼甚至别墅等估价虚高、流动性前景不佳,此前抵押给小贷公司的折价率在七折左右,因此不少融资方宁愿不还钱,变相卖给小贷公司套现。

  广东南方金融创新研究院特约观察员罗浩杰对记者表示,由于商铺、别墅和写字楼评估价格虚高,变现越来越难,因此在小贷市场上,以商铺作为抵押的贷款利率开始走高,从以前月息2%左右上行到2.5%。

  业内资深人士曾良骃也对记者表示,在资产价格下行的预期下,商业地产的流动性和前景比住宅类地产更差,因此民间借贷行业大部分都已不接受这类抵押物。

  原因:租金低变现难 “赚钱效应”大减

  记者发现,在二手房市场上,商铺逐渐从“香饽饽”变成“烫手山芋”。

  “二手商铺相对比较难卖,超过一成放卖二手商铺的投资客是平买平卖。”满堂红高级经理周峰介绍说。

  一手商铺的售卖情况同样遇冷。“从去年到现在,80%的商场和商铺的销售都非常不好。”中原地产项目部总经理黄韬表示,“和去年同期相比,住宅均价降幅不会超过10%,但商铺同质可比降幅至少在15%以上。”

  租金方面,由于商铺招商困难,黄韬表示,从去年到今年,广州市整体的租金已停涨,而往年“至少每年需要有超过通胀的租金递增”。部分商场则直接出现租金下降。广东流通业商会执行会长黄文杰表示,中华广场首层租金2009年已达1200元/平方米,而五年过去了,现在的租金仅在900元/平方米左右。

  受电商冲击和供应量过大的影响,投资商铺的“赚钱效应”已大为减弱,业内人士认为,这一“泡沫”要想完全消化,可能还需要数年。

  广州或出现更多的商业地产危机

  一个曾多次购买商铺的广州企业主对记者表示,他认为现在实体经济受电商影响较大,商铺租金回报率迟迟不见涨,购买商铺已没有了“闭着眼睛就赚钱”的效应。

  与投资客“用脚投票”、商铺投资遭遇困境形成鲜明对比的是,仍有很多城市在跑马圈地、大建新的城市综合体或大型购物中心。

  据戴德梁行等机构统计,2014年广州将新增商场面积56万平方米,接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万至13万平方米计算,仅今年的新增供应就要4~5年才能消化完毕。业内人士分析称,在商铺供应量如此之大,需求相对较弱的情况下,为了能够达到快速回笼资金,未来不排除出现更多商铺持有者恶意套现,甚至开发商恶意套现的例子。

  黄文杰介绍说,除了在小贷公司进行套现,之前商铺的出售中曾经出现过开发商自己资金困难,向银行贷款比较难的时候,找一些买家,故意签非常高价的买卖合同,向银行做个人按揭,回笼资金后直接把商铺扔给银行的例子。

  黄韬表示,今年和明年将是广州市新商铺和商场交楼高峰期和经营初期,不排除出现更多的商业地产危机的可能。

标签: 广州小贷行业   商铺抵押贷款   小额贷款公司  


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